Bilindiği üzere hukukumuzda TBK Madde 347; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” hükmü gereği sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshetme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez.
Kiraya Veren;
1-Kira Sözleşmesinin 10 Yılı Doldurmuş Olması,
2-İki Haklı İhtarın Varlığı,
3-Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmarı,
4-Yeni Malikin Gereksinimi,
5-Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı,
Hallerinde kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kira Sözleşmesinin 10 Yılı Doldurmuş Olması Halinde;
TBK Madde 347;” (…) Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
İlgili kanun maddesinde de görüleceği üzere on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu bildirimin yazılı olması feshin geçerli olarak sayılması için zorunludur.
- Burada da karşımıza PTT aracılığıyla gönderilen iadeli taahhütlü tebligatlar çıkıyor. İşbu tebligatlar beyanımızın karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığı konusunda yeterli olsa da karşı tarafa gönderilen belgenin içeriğini kanıtlamak adına yeterli değildir. Zira karşı tarafça kendisine böyle bir ihtarda bulunulmadığını iddia etmesi halinde tebligatın içeriğini kanıtlamak oldukça güçleşecektir. Bu sebeple içeriği kanıtlamak adına söz konusu işlemleri noter aracılığıyla gerçekleştirmek daha sağlıklı olacaktır.
Kiraya verenin kira sözleşmesinde 10 yıllık sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı tahliye edebilmesi için belli şartların bulunması gerekir. Öncelikle 10 yıllık süre ile kastedilen 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olmasıdır. Yani 1 yıllık ilk kira dönemi ve bunu takip eden uzamalar ile toplam 11 (1 yıl+10 yıl) yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir. Bu sürenin dolmasıyla birlikte kiracıya her uzama yılının en az 3 ay öncesinde bildirimde bulunmak şartıyla hiçbir sebep göstermeksizin tahliye davası açabilir.
İşbu davayı açma hakkı HMK gereği yararı bulunan kişiye ait olup sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Yine husumet yönünden davanın karşı tarafı kiracıdır. Kiracı birden fazla ise hepsi hasım olarak gösterilmelidir.
Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E. 2021/614 K. ve 25.05.2021 Tarihli İlamında;
“…Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1437 E. 2017/793 K. ve 06.02.2017 Tarihli İlamında;
“…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, 6101 Sayılı Yürürlük Kanun’unun Geçici maddesi uyarınca TBK.nın 347/…-son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır düzenlemesi bulunmaktadır. 6101 Sayılı Yürürlük Kanun’unun Geçici maddesi ile TBK.nın 347/…-son cümlesi hükmünün uygulanması; Yürürlük tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri ile, on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden uygulanması belli sürelerle ertelenmiştir.
Buna göre TBK.nın 347.md./…-son cümlesi yürürlük tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2014 tarihinden on yıl dolmamış olmakla birlikte kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2017 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Yasanın yürürlük tarihi 01.07.2012 tarihidir. Davacı kiraya veren sözleşme süresine göre uygulama tarihinin 01.07.2014 tarihi olduğunu bilerek 31/03/2015 tarihinden en az üç ay öncesini kapsayacak şekilde fesih iradesini 30/09/2014 tarihinde davalı kiracıya bildirmiştir. Bu bildirime göre dava …/04/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2318 E. 2015/2940 K. ve 25.03.2015 Tarihli İlamında;
“…Davacı vekili, dava dilekçesinde ve 29/08/2013 keşide tarihli ihtarnamede konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi işyeri olarak 01/07/2004 tarihinde kiraya verilen taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, Dava konusu taşınmazla ilgili olarak taraflar arasında 01/07/2004 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmenin 01/07/2009 tarihinden beri yenilenerek devam ettiğini, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle, 3.uzama yılını bitiren sözleşmenin, anılan yasal düzenlemeye dayalı olarak sona erdirilmesinin ancak 10 uzama yılının sonu olan 01.07.2019 tarihini izleyen uzama yılı için mümkün olabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Bu durumda kiralanan TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01/07/2004 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin süresi 01/07/2009 tarihinde sona erdiğinden bu tarihten sonra TBK’nın 347/1 maddesine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01/07/2019 tarihinde sona erecektir. Mahkemece bu tarih beklenmeden süresinden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”
Av. Batuhan DALGIÇ
